La « Loi PINEL » (Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) comporte de nombreuses dispositions modifiant le statut des baux commerciaux.
Nous résumons, ici, les principales nouveautés.
Bail de courte durée
Compte tenu de la période d’incertitude pour le commerce, et afin de tester la rentabilité d’une activité commerciale ou artisanale, les baux de courte durée pourront désormais avoir une durée totale successive de trois ans, alors qu’auparavant cette durée ne pouvait pas excéder deux années.
Si le locataire restait dans les lieux sans opposition du bailleur jusqu’à la fin du bail, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naissait le lendemain du jour de l’expiration du bail.
Désormais, les parties disposeront d’un délai d’un mois à compter de l’expiration de la période de trois années pour manifester leur volonté d’échapper au statut des baux commerciaux.
D’autre part, à l’issue de la période maximale, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Etat des lieux
Dans un souci de sécurité juridique, la Loi rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux, établi de manière contradictoire entre les parties, au moment de la prise de possession des locaux et au moment de leur restitution.
A défaut d’état des lieux amiable, il sera établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente dont les frais seront partagés entre le bailleur et le locataire.
L’état des lieux devra être joint au contrat de bail.
Le bailleur qui n’aura pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon lequel, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Loyer du bail commercial
Actuellement, les parties à un bail peuvent choisir entre trois indices pour indexer le loyer:
– l’indice du coût de la construction (ICC),
– l’indice des loyers commerciaux (ILC),
– l’indice trimestriel des loyers tertiaires (ILAT), réservé aux activités tertiaires, autres que les activités commerciales et artisanales.
Pour les contrats conclus ou renouvelés, à compter du 1er septembre 2014, l’ICC ne pourra plus être utilisé parmi les indices de référence et ce, afin de stabiliser les évolutions annuelles ou triennales des loyers qui augmentaient parfois sans lien avec la croissance économique.
Dans ces conditions, pour les contrats en cours faisant encore référence à cet indice, les parties devront se mettre en conformité avec la Loi en le substituant par l’un des deux autres indices : l’ILC (pour les locaux affectés à une activité commerciale ou artisanale) ou ILAT (pour les activités tertiaires). Ces indices s’appliqueront lors du prochain renouvellement.
Il convient de préciser que le recours à l’ICC demeura possible, si le bail commercial prévoit une clause d’échelle mobile, pour la révision du loyer.
Loyers des baux révisés et renouvelés
La Loi introduit un « mécanisme de lissage » qui est en réalité un plafonnement du déplafonnement de l’augmentation du loyer.
Pour les baux conclus ou renouvelés, à compter du 1er septembre 2014, la variation du loyer révisé du bail renouvelé ne pourra pas « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce).
L’objectif du législateur est de donner aux commerçants la possibilité d’anticiper les évolutions des loyers, car le déplafonnement du loyer, entrainant une augmentation de ce dernier, peut compromette la pérennité du fonds.
Ce mécanisme sera mis en œuvre lors du renouvellement du bail :
– En cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, ou ;
– Lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieur à 9 ans.
Il sera mis en œuvre lors de la révision:
– Lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraine une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ou ;
– Lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart.
Extension de la compétence des Commissions départementales de conciliation
Afin d’encourager le recours à la médiation, la Loi étend la compétence des Commissions aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux.
Jusqu’alors, cette Commission composée de bailleurs, de locataires et de personnes qualifiées ne connaissait que des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé.
Charges, impôts et taxes
Jusqu’alors, les dispositions du Code de commerce étaient silencieuses sur la question des charges, des impôts et des taxes qui étaient répartis selon la négociation qui avait eu lieu entre le bailleur et le preneur.
Désormais, le législateur réglemente cette question par des dispositions d’ordre public.
En effet, les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne peuvent plus être imputé sur le preneur certaines charges, à savoir :
– Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation -de ces travaux,
– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent,
– Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,
– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,
– Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Tout contrat de bail devra désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Cet inventaire devra être adressé annuellement par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts et redevances nouveaux.
Forme du congé du bail commercial
Le congé pourra être désormais donné, au choix des parties, non seulement par acte extra-judiciaire (acte d’huissier) mais également par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le décret d’application de la Loi Pinel précise que lorsque le recours à un huissier n’a pas été choisi, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
Droit de préférence du locataire d’un local commercial
Ce point est capital.
En effet, le législateur met en place un droit de préférence pour le locataire, en cas de vente du local commercial, dans lequel il exploite son fonds.
Ce droit s’appliquera à toute cession d’un local commercial à compter du 1er décembre 2014. Il est largement inspiré de celui dont bénéficie le locataire d’un logement, en cas de cession de celui-ci.
Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, elles pourront être écartées par une clause du bail.
Lorsque, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisagera de le vendre, il devra en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre.
Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera alors d’un délai d’un mois pour se prononcer.
En cas d’acceptation, il disposera alors d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.
En cas de recours à un prêt, le délai de réalisation de la vente sera porté à quatre mois.
Si à l’expiration de ce dernier délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acception de cette vente deviendra sans effet.
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire devra, lorsque le bailleur ne l’aura pas fait, notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, les nouvelles conditions et le prix de cette dernière. De nouveaux délais commenceront à courir au profit du locataire.
A peine de nullité, chaque notification devra reproduire les dispositions de l’article L.145-46-1, al1 à 4 du Code de commerce.
Ce mécanisme est très important car il permet au locataire, exploitant depuis de très nombreuses années l’activité dans des murs commerciaux, de se rendre acquéreur de ces derniers, dans l’hypothèse où le bailleur souhaiterait les céder.
Clause de garantie
Généralement, la cession du bail s’accompagne d’une clause de garantie entre le cédant et le cessionnaire, rédigée au bénéfice du bailleur.
Ce dispositif impose alors au cédant de payer les loyers qui ne seraient pas acquittés par l’acquéreur de son fonds, conformément au bail.
La Loi introduit deux nouveautés pour protéger le cédant :
– Le bailleur doit désormais informer le cédant de tout défaut de paiement dans un délai d’un mois,
– La deuxième nouveauté limite à trois ans à compter de la cession du bail la durée de la clause de garantie entre le cédant et le cessionnaire.
Concernant, la cession du bail en cas de procédures collectives du locataire, le Tribunal va pouvoir imposer au bailleur en cas de plan de cession que soit adjointe à l’activité initiale prévue par le bail, des activités connexes ou complémentaires.
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Ce flash reprend les principales dispositions applicables de la Loi Pinel.
Attention, ces différentes nouveautés ont des dates d’application différentes.
Retenant que les principales dispositions concernent pour l’essentiel le plafonnement du déplafonnement de l’augmentation du loyer et le droit de préférence du locataire pour l’acquisition des murs commerciaux.